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　　商业地产开发日益成为业界关注的重要领域，开发商们已经不再满足于和同行坐在一起谈论闭门造车的经验，他们更愿意和其他各行业的商家多接触，大家坐在一起聊天、听取各行各业的意见。日前，部分开发商和餐饮、服装、摄影、酒吧、美容、发艺等行业的商家，在望湖宾馆湖畔居举行了一次座谈会。每个行业因经营方式不同，它们对商铺的要求也各不相同。座谈会上，各行业的老总围绕商铺的畅谈，对开发商而言也是极有意义的。



　　云天·财富大厦：想做条玲珑精致小商街

云天房产营销总监 汤平平：我们的项目在环城北路上，东面靠喜得宝大酒店，南面是我们的住宅小区温馨家园，西面是海华广场以及华元发展大厦，北面就是景观主干道环城北路，项目总共7万多平方米，包括2.8万平方米的纯写字楼，1.8万平方米的酒店式公寓，2万多平方米的住宅。

我们目前的商铺面积控制在4000多平方米，商铺实际上是被弱化掉了。当时设计的时候，一家澳大利亚公司按照我们的要求，同时做了两个方案，一个方案是把商铺做得集中一点，做到近两万平方米；另一个方案就是这4000多平方米。我们公司选择了后一个方案，这主要是考虑到整个楼的品质，整个项目的环境优化。

我们现在4000多平方米的商铺基本上都在一层，沿环城北路这一块整个是一个独立的商铺，只有2000平方米。中间做一个内街，在独立的两层商铺南面，准备把它做成一个时尚休闲街。目前定位，主要还是考虑为写字楼商务人士做配套商铺，并在内街设置一些比较休闲的商铺。因为这个区域内写字楼的面积非常大，除了我们，旁边的海华广场也有将近5万平方米的写字楼，西面的华元发展大厦也有2万多平方米，整个区域再加上其他写字楼的话，附近方圆500米大概总共有15万—20万平方米的写字楼群。

现在我们也没准备要把它全部卖掉，倒是希望吸引一批比较高档的商务服务形态进驻，通过招商把一批品牌吸引进来。形成人气以后，一部分拿来卖，一部分长时间出租也可以。我们公司也将成立一个经营公司，这个项目目前还没有推向市场，正式推出大概在今年下半年，我们也想做到心中有数地推，有的放矢地推出去。

良渚步行街：更重要的是商业模式

南都良渚文化村副 总黄石：良渚这个项目比较特殊，离杭州16公里，在良渚文化遗址区旁边。我们在良渚镇附近两公里处一共有10000多亩地，其中5000多亩山地是租的，刚好作为一个自然背景。另外5000多亩地准备建造一个小城镇，居住人口3万人。整个项目以良渚文化而展开，带有旅游休闲的性质。

我们的项目是做一个休闲步行街区，这实际上对我们来说是一个挑战，人们还从来没有听说过在近郊16公里的地方做这么一个商业步行街区。这实际上是一个新的模式，步行街区有300多亩地，主要规划小尺度的街道以及小体量的建筑，主要是以两层为主，有些是一层有些是三层。

做这个项目的时候，我们充分考虑到，如果你在杭州能够消费到的东西，到我们那边去，人家肯定不会去，干嘛要跑16公里外的乡村去吃麦当劳、肯德基？我们正在与国际上一些知名的招商代理公司沟通，看看在近郊发展这么一个包括休闲、娱乐、文化在内的综合性步行街区的前景。我们准备引进一些具备稀缺性的、有个性的小商店，小的可能只有一百来平方米，大的也不会超过两三千平方米。

这300多亩地是有坡度的，建筑面积6.5万平方米，我们已经请了五家事务所开始做第一期四万多平方米，我们不想把它做拷贝过来的东西，在良渚这块土地上，所有的东西一定要是原创的，我不模仿法国的，也不模仿意大利、荷兰的，而是看上去像从良渚原地上生长出来一样，强调它的建筑形态和风格，以及一些特殊的业态，比如我们会规划一些艺术家工作室。为此，我们也考察了很多地方，包括像北京的一些酒吧、工厂、仓库、实验性的小剧场、画廊、咖啡馆等。



当然，我们不需要那些世界知名的顶级品牌，我们需要一些有想法的，有创意和特色的，包括一些个性商店，像日本，甚至阿拉伯中东地区的。经过我们人为地规划，把他们吸引到良渚来，不仅仅为以后居住在良渚的3万多居民提供消费休闲的场所，更多的可以说是打造国内顶级的尚未出现的近郊休闲消费场所。

我们在城市里面消费，老是为找一个饭店犯愁，然后又为饭后休闲犯愁。这一整个休闲的路线是不完整的，城市的公共交通体系把你整个晚上的体验割得支离破碎。我们在良渚做一个业态相对丰富的东西，就会形成非常完整的体验。你可以在那边完整地消费一个晚上。那里会有特别有意思的餐饮，你可以享受小街巷的味道，可以去画廊看看画，可以去小剧场看演出，累了，家庭旅馆是最好的归宿。

那里的房子，初步考虑是不卖的，因为房屋出售，以后的业态很难控制。特别是炒房的人，他要是一倒手，明天他要是开一个馒头店、五金店什么的，那就完全糟蹋了。因此，定向招商签出租合约是最好的选择。这样开发商可以控制业态以及氛围，甚至每个广告牌的规格和位置都有严格的限制。


临记老厨：喜欢有点进深的铺子

临记老厨董事长 吴指伟：对餐饮行业来说，首先是商业物业要容许我们做餐饮，现在很多商业地产项目，设计上没有烟道，那做起来就麻烦了。

经商的人，考虑主要的两个问题是前景和利润，如果一个物业这两点不能满足，那肯定是没法考虑的。按照现在的商铺价格，在市中心买餐饮店面的可能性不大，每平方米三四万元甚至五六万元的房价，用来做餐饮我肯定不考虑。滨江区的商铺应该在一万多元，人流等方面条件以后也会不错，那边有商铺的话我肯定会优先考虑。

从我个人角度来说，面积不要太大，要控制在1000平方米以内，按照现在的房价，我最中意的是500平方米左右的，从回报、性价比等各方面来说都比较适宜，像我们这样的店做1000平方米的话，规模看起来是大，实际上的利润其实和500平方米的规模差不了多少。我选择的区域人流必须达到理想的状态，如果光靠一个概念，周边没有消费群，那肯定不行。像南北商务港，如果今后有足够的消费群，我也会比较感兴趣。良渚那里规划得好的话，做点特色的东西也是比较有意思的。

从区域方面来看，我更看好新城区，像我们文苑路店，周边群体比较有消费力，做起来比较轻松，200多平方米的面积，和其他500平方米的门店差不了多少。



做餐饮的房子，得有点纵深，否则厨房等就没地方安排；当然如果有二楼的话，厨房还可以放在上面。像我们这样的特色餐馆店，500平方米左右的面积得安排100平方米上下的厨房，就餐容纳的人数在100人左右。

古木夕羊：服装最好店多隆市

古木夕羊招商科 肖华：我们服装行业还是选择商业氛围比较好的地方，在小区里做肯定是不合适的，开孤零零的一家店也是不行的，需要各家服装店共同隆市。面积方面，从目前我们公司的运作来看，一般都选择300平方米左右的。

思妍丽：向高档住宅区进军

思妍丽健身美容董事长 陈越强：我们的美容健身定位比较高档。我现在开分店的话，主要考虑两个地方，一个是城西，那边高档住宅比较多；另一个是滨江，那边前景比较不错。以前我们选址一般都选在五星级大酒店里面，或者在当地最好的百货公司里面，比如杭州大厦。现在我们也考虑要在写字楼群里面，或者在高档住宅区里面。如果做纯美容的话，我们的面积一般在800—1000平方米；如果健身和美容连在一起，那面积要大一点，一般要在4000平方米以上。因为做健身和美容，功能性的东西比较多，配套也比较多。

爱情故事：铺位空间和停车是关键

爱情故事理容广场董事长 常激扬：我们目前的经营模式是大型单店经营，为什么我一直没有去开连锁店呢？是因为我们的服务是直接面对客户的。这跟餐饮不一样，比如说九佰碗，它有一套模式，选址的时候只要人流量达到一定水平，它就马上可以开店，接下来就是公司管理层的事了；但我们的理发师全在台前作业，他与客户直接交流，像一般的餐饮管理模式就不适合我们。

我们在武林路上门店有3000多平方米，其实我一直在找一个面积达六七千平方米的旗舰店，但总是找不好。我的要求是门面不一定要大，但一定要有，二楼也要有相对大一些的空间，采光要好。还有停车位是必不可少的，因为停车是一个非常重要的问题。

绝对浩室：有超强单兵作战能力

绝对浩室娱乐公司总经理 曹磊：酒吧做的是夜生活的生意，和其他很多行业比起来还有些不同之处，比如不一定要在闹市区，“单兵作战”也可以，只要你这里有值得玩的东西，客户就会赶过去，主要通过装修风格、音乐、光影等来吸引人气；当然，像南山路一带，酒吧很多也聚人气。另外一个特殊之处是不能太靠近居民区，否则就会扰民。我们在选择店面的时候，可能会选择800平方米左右面积的场所。

浪漫一身：商铺定位需要细分

浪漫一身服饰董事长 薛亮：我看商业地产主要有两类，一类是以购物为核心的，另一类是以生活状态为核心的。良渚项目，就是旅游与文化相结合的一个典范，属于小度假概念。财富大厦地处商务区，主要就应该抓住商务人士一天的流程，创造一个可以供商务人士购物、就餐、休闲的商务场所。南北商务港由于那边特殊的消费结构原因，可能还是以实用为主比较好，而它的定位，应该要更具体、更专业，这确实得花很多研究工作。

佳丽摄影：门店和基地一个都不能少

佳丽摄影营销副总经理 房勇：我们这个行业比较特殊，既有门店，又有基地。门店地址一般都选择在市中心，这是需要靠人气来维持的。我们往往会在城市比较具有标志性的地方，开出一家比较大的旗舰店，作为顾客聚集的地方。而拍摄基地就需要环境比较好的地方，像良渚文化村项目，刚才听介绍规划将以业主的需求为导向，这对我们这个行业还是挺有吸引力的。我们这个行业与环境、人气都很有关系，像耀江广厦曾经也搞过一个婚庆的项目，后来失败了，原因就出在周边环境与整体人气上。


南北商务港：好商铺不一定要沿街

新南北房产总裁助理 徐之：我们的项目南北商务港，处于拱墅区政府大楼和运河文化广场边，在那个位置我们的楼是最高的。这个项目去年3月份动工，今年3月份结顶，是一幢写字楼，一二层为商铺。

总的来说，目前开发商做商铺还是缺乏足够的经验，它到底该怎么做，做了之后又开什么店，这些定位仍然有点模糊。这个楼是法国人设计的，他有很多要求和我们不太一样，在写字楼品质上他的要求比较高。后来这个项目成了去年杭州市规划局推荐的十个写字楼项目之一，也拿到了全国建筑金奖。

当时在设计商铺时，设计单位说法国很少有像我们国内这样沿街做商铺的，认为这不是今后的发展方向。按照我们以前的经验，店铺朝街面好销一点，在里面销起来困难一点。后来我们到苏州工业园区参观，他们的商铺也几乎都不在马路上，都放在里面。所以我们接受了设计单位的建议，一楼自然下沉两米，两边设两个下沉式的小广场，这样一楼二楼都打通；还做了个“内廊式商街”，在里面做了一条8.4米宽的过道，中间做一点休闲，两边做一点商铺。

现在商铺已经开始销售了，定价在1.3万元/平方米，这个价位还是比较低的。我们初步把它定为时尚商街，毕竟它的位置是拱墅区最好的，过两年拱墅区中心形成之后，这里就是宝地了。随着拱墅区住宅区增多、人口增长，这个地方的增值空间理论上还是比较大的。

 

来源：每日商报    作者：    编辑：实习生　周涛