谢先生几年前投资买下了北国之春的商铺，由于当时城北的商品房开发还是刚起步，城区的形象也不太好，所以单价也只有10000多元，楼盘建好后，谢先生随即将商铺出租给别人经营。随着拱宸桥区域的逐渐成熟，现在该商铺也在中介市场上以带租约方式，价格一步攀升到了20000多元/平方米。他认为，随着运河文化广场、台州路商业步行街、金华路商业步行街的兴建，以及周边新楼盘的交付，商铺的价格有望再上一个台阶。
一、拱宸桥区域形象的根本性改变
拱宸桥区块地处城北的拱墅区，以拱宸桥这座300多年历史的三孔石拱桥而得名，在历史上，这里就是一个异常繁荣的商业区域，明末清初时商船云集，古时杭州十八景中就有一个“北关夜市”，见证了南北商贸繁荣往来的景象。但由于种种原因，现在的拱宸桥留给人们的总是老城区印象，形象也相对较差。
但自2002年以来，拱墅区政府全面推进和实施拱宸桥区域运河文化、休闲、景观、商贸等四大功能。根据《杭州市城市总体规划》，拱宸桥地区改造将新建各种写字楼、商业、政府设施约46.1万平方米，住宅184.3万平方米，整个区域居住人口将达到8万人，相当于城西蒋村目前的居住人口数量。
首先，整个区域现在集中了浙大城市学院、浙江传媒学院、浙江勘察工程学院、树人大学、杭州艺术学校、省第二警察学校、省电力职大等院校，素有“杭州第二文教区”之称。该区域还将拥有拱墅区政府大楼、南北商务港等写字楼，总投资额达4．8亿的运河文化广场、占地面积约4．5万平方米的运河博物馆、总投资2.5亿、建筑规模约55000平方米的台州路商业步行街，以及规划建设的金华路商业步行街、宾馆等，将形成集购物、旅游、娱乐、景观于一体的现代商业综合体，并成为杭州市的城市次中心和拱墅区级CBD（中央商务区）。
其次，左岸花园、锦昌文华、金都·清宸公寓、普希金花园、运河人家、北国之春、银河嘉园、紫荆花园、登云阁等运河景观高档商品住宅项目陆续建成，将引入了大量年轻、高收入的新生代居民，综合的消费层次和消费能力将刺激该区域内商业业态的丰富，可以预见一个类同城西蒋村的区域正在迅速形成。
再者，现有的城市高架、地面路网和未来的全国首家运河城市交通，将加强这一区域与市中心的联系，创造良好的交通环境。根据《京杭运河两岸控制性详细规划调整》方案，将通过运河两岸的旧城拆迁改造，新建主题公园、1000亩的运河生态公园以及占地800亩的运河景观带等，从根本上提升了区域形象和居住品质，为今后的发展提供良好的外部环境和条件。
二、拱宸桥区域将成为城北商业核心区
随着《杭州市区商业网点2003－2010年发展导向性规划纲要》的逐步实施，城北将形成拱宸桥区域商业中心，主要是由历史商业网点密集街区经整体拆建改造而形成的。从地理范围看，该中心西跨运河至小河路，东至上塘路，南至登云路，北至定海路，围绕着拱墅区行政中心，其间贯穿有运河文化休闲带，建有运河广场，未来商业氛围突现。
目前，拱宸桥的商业设施多为社区商铺，总体供应量偏少，经营面积较小，商业定位上多以社区的配套服务为主。比如，餐饮店、干洗店、书报点、杂货店、美容店、药店等，这种业态和定位只能满足人们日常生活的要求。但随着拱宸桥区级CBD的建设，以及人们综合消费层次的提高，特别是对休闲娱乐要求的提高，拱宸桥需要有高档次的商业设施来满足消费需要。该区域将成为城北人气最旺、消费能力最强的区域。因此，未来拱宸桥区域商业中心范围内的时尚休闲类商铺有待发展。
三、高档时尚休闲商业设施将是投资热点
从宏观形势上看，随着国家对房地产等固定资产投资项目的控制，市场能提供的商铺也会逐步稀少起来，许多开发商改变了以往一次性开发销售的策略，逐步将商业设施作为经营性的物业来运作，以租代销，因此具有良好租赁能力的商铺价格必然会一路走高。
从价格看，拱宸桥商铺在整个杭州商铺市场中尚处于理性和低投资成本的阶段。目前市中心商铺价格达到了7-10万元/平方米，建国路商铺也达到了4万元/平方米，城西商铺价格也在2万/平方米以上，而拱宸桥商铺价格多在1.3万-2万元/平方米之间。从整体看，由于区域开发的滞后，商业氛围尚未真正形成，所以商铺价格比较理性。
从商铺形态看，目前拱宸桥的商铺多临街而建，缺乏统一管理，建筑立面杂乱无章，商业业态档次低，缺乏商业价值。相对而言，具有统一形象、良好购物环境、统一管理的商铺还比较少。
四、法式内廊式商铺带来全新的商铺投资价值观
南北商务港新近推出的法式内廊商铺将开创拱宸桥高档商铺新局面。作为西方发达国家的全新商铺类型，内廊式商铺其实在国外已经非常普遍了，例如法国巴黎拉·德方斯区的品牌购物中心、澳大利亚墨尔本的维多利亚商业中心，中国上海的恒隆广场、广州的丽柏广场，其既有别于传统店中店的购物中心，又不同于沿街商铺，她们的特点是：依托高档商务和住宅群环境，以品牌店组合为主，结合休闲商业，形成个性化时尚消费的轻松愉快的购物环境，无论是在商业界还是时尚界，她都是一面引领潮流的旗帜。
在商铺形式上，类似大型购物中心，沿室内的走廊分隔成若干个独立的三面围合一面开敞的商铺，室外统一精装修、统一店面形象，室内部分自行装修，独立经营。在建筑空间上，通过入口景观广场将街景与室内公共休闲环境自然衔接，创造连续的商业空间。
在购物环境方面，既有沿街商铺的可看性，又具有大型购物中心的舒适环境。在商铺内外皆能享受四季如春的感觉，同时在商铺中间穿行时，还能享受公共区域中设置的休闲设施，使消费者真正享受到酒店般的硬件设施。
在商铺的组合方面，商铺的管理公司实现真正的商业后援服务。借鉴大型购物中心的服务及管理模式，提供经营参考指南，组合同层次多种业态的商业，实现一站式时尚休闲购物的空间，相对普通的沿街商铺具有更主动的商业组合能力，能够根据其独特的消费群体提供所需档次的不同商业。
在可持续发展方面，内廊式商铺具有独立自由组合或分隔的商业空间，从100多平方米到几百平方米，可以满足投资者多样选择，同时也方便经营者的分隔经营。
南北商务港的法式内廊商铺，首家全面引进法兰西的前卫商业设计理念，将迂回的步行街商铺延伸至高档写字楼底层，摒弃了传统沿街商铺占据部分马路、杂乱无章的做法，7.8米的开间、10.6米的进深，大开间、短进深的人性化设计使逛街成为一种享受。其公共部分统一风格、高档装修，内部单独分割、自行管理，业态分层设置，设置下沉式休闲景观广场，商业业态从高档服饰、休闲饰品、高档厨具到商务咖啡吧、休闲酒吧等，丰富多样，商业附加值高，商铺投资价值自然可以预见。