经历持续多年的火爆之后，杭州楼市现在到了一个敏感时期，购房者持币观望，开发商资金吃紧，专家们更是认为住宅市场已开始降温，提醒入市需慎重。然而，和住宅的持续火爆不同，杭州写字楼市场这几年来却是波澜不惊，有专家认为，投资住宅的时代过去了，现在正是写字楼投资的好时候。

写字楼投资：逆风飞扬 

　　写字楼价接近公寓
    
    和这几年的住宅相比，杭州写字楼确实是温开水一杯，无论是成交量还是价格。
    2000年，杭州顶级写字楼的代表浙江世贸中心二期开始销售，每平方米售价约10000元/平方米；同期，不远处曙光公寓的销售价为7000元/平方米。4年过去了，今天，曙光公寓的市场转手价高达1.5万~2.0万元/平方米，和世贸差不多品质的新写字楼售价也不过1.5万~1.9万元/平方米，涨幅远远低于住宅。
    其实，无论从造价还是租金回报看，写字楼都要远远高过住宅。建造同样品质的高层，同样的土地成本，写字楼要比住宅的造价每平方米高出1000~2000元/平方米甚至更多，像黄龙区块的写字楼公元大厦的造价成本达到了5000元/平方米；从租金回报看，写字楼的年回报率一般在8%~10%左右，而杭州目前住宅的年回报率仅在3%~4%之间。
    但有趣的是，尽管如此，杭州写字楼的售价和公寓非常接近，甚至还要低。以杭州西湖文化广场办公区域为例，目前白马公寓的二手房成交价在1.3万~1.5万元/平方米，而几乎是同时交付的白马大厦写字楼其市场价目前也差不多在这个价格上。
    杭州有关业内人士认为，从理论上分析，写字楼市场价格比公寓低除了杭州境外大企业相对缺乏，浙江企业中小规模占大多数等原因外，关键还在于写字楼的投资价值尚未被大多数人发现，而住宅却因投资额小，转手活跃成为热炒的对象。
    也许正因为杭州写字楼蕴藏着的升值潜力，英国仲量联行中国区董事、商业部主管陈立民前来杭州时建议投资者将眼光放向写字楼市场。
    在这位高级分析师看来，在现在的宏观调控形势下，大家应该去寻找新的机会，而投资优质办公楼就是最大的一个方向。他认为，以前大家都没有关心也很少有人发现这个投资市场，事实上，优质办公楼的投资前景要远超住宅。
    关于陈先生的这个说法，笔者按照目前的行情在心里暗暗算了笔账。以购买黄龙区块的住宅和写字楼为例，购买一套160平方米，单价1.2万元/平方米的高档住宅所需价格约192万元，如果以每月6000元的价格出租，其年回报约3.75%；同样购买一套160平方米，单价1.5万元/平方米的高级写字楼所需要价格为240万元，如果租金以4元/天/平方米计，年回报率约9.7%。
    事实上，从香港和上海等城市我们可以发现，相当多的优质写字楼只租不卖，而只租不卖的住宅却相当少见。
    投资杭州写字楼市场还不可忽视的一个背景是，浙江企业的迅猛发展和境外公司越来越多地进入杭州。当蛰伏于住宅楼的民营企业迅速壮大时，其对写字楼的需求将变得十分强烈；而杭州对外资的吸引力也日益增强。目前进入杭州的全球500强企业已经有37家，高新开发区拥有400多家外资企业，下沙经济技术开发区内有22家500强企业，这些企业多会选择市中心的优质商务办公楼作为对外的窗口。
    不过，要提醒的是，和住宅的投资不同，写字楼交易因为总额大，按揭成数低，这样的投资并不是人人都玩得起的，只有那些有足够的资金实力的投资者包括企业才可进入这一市场。
    
　　品质和地段最关键
    
    当发现一个投资市场的时候，关键在于怎么去选择一个物业。专家们认为，地段和品质是最关键的。
    地段、地段还是地段。这一至理名言仍然是选择写字楼物业的不二法门。怎样的地段才算好地段？浓郁的商务办公氛围自然是要素之一，此外，周边交通便利、拥有高品质的人文环境、高档次的休闲、娱乐、购物中心，各种商务、生活餐饮、购物、娱乐等配套设施也是考虑的要素之一。
    目前杭州的高档商务办公区主要有六大类：武林区块、黄龙区块、庆春区块、湖滨区块、西湖文化广场区块。其中黄龙区块尤其受到境外企业和国内大公司的青睐。
    黄龙区域内的办公建筑大多于近两年落成，风格鲜明，代表了目前杭州建筑设计与建设的最高水准。许多跨国企业和机构、国内精英企业纷纷选择这里作为华东的分支机构落脚点甚至是总部。这里还集中了杭州城中最优秀的资源：离西湖风景区一步之隔；浙江省图书馆、浙江大学等人文环境非常吸引人；浙江世贸大饭店、黄龙饭店、世纪喜乐等高档商务、餐饮设施林立……
    要提醒的是，黄龙区块尽管地位突出，但该区块中真正拥有完全产权的写字楼并不多，大多数是以长租代售，而即将开盘的公元大厦是该区块中两三个拥有完全独立产权的优质写字楼之一，也是该区块中惟一邻近却不直接坐落在城市主干道且四周都有宽敞道路的办公物业。
    如果说地段是物业的外在价值，那么内在品质是物业的核心。尽管杭州写字楼开发水平这几年来已有了飞速的发展，但和上海等高档写字楼相比还是差了那么一截，这从设计水平上可见一斑。上海的顶级办公楼多由境外大师亲自操刀，开发商也多为成功开发过高档物业的品牌公司，而杭州许多物业仅仅是请境外公司做概念，国内公司出具体方案，有些公司的水平令人不敢恭维。
    不过，令人欣喜的是，现在已有前瞻性的杭州开发商努力在和国际接轨，公元大厦就是由德国GMP建筑师事务所亲自设计和进行质量把关的写字楼，GMP不仅完成了规划设计、建筑设计、景观设计和内外装修设计，在材料、设备选择上也都亲历亲为，甚至还要派德国的工程监理到现场进行施工指导和质量监督。有人认为，这将是杭州第一个国际化的写字楼。
    在写字楼的设施配备上，现在人们多关注的是大堂有多大，电梯有多好，事实上，除了这些外，写字楼的节能水平有多高，是否环保，持续发展能力有多强才是最重要的，这不但是衡量一个写字楼开发水平究竟有多高的标准，也关系到企业长久办公的舒适性和营运成本控制。有建设部专家指出，国内住宅和发达国家住宅最大的差距就是节能、环保技术。
    以空调来说，传统中央式空调无法彻底解决通风管道污染的问题，也容易造成能源浪费，哪怕只有一个员工加班也必须开足空调。而像公元大厦却使用了变频多联机空调系统，每家企业独立操作，独立使用，而且能耗非常低。再以使用的窗玻璃为例，我们概念中中空玻璃已足够隔热隔音了，但如果使用像公元大厦这样的LOW-E中空玻璃，更能起到保温、节约能源的作用，使夏天更凉快，冬天更暖和。再如外墙遮阳百叶系统，同样是降低能耗的有效手段。
    好产品永远有市场。这也许同样适用于投资写字楼物业的标准。从上海我们可以看到，同样的浦东陆家嘴，不同品质的写字楼租金可谓差远了，金茂大厦租金报价0.95~1.5美金/天/平方米；上海证券大厦0.75美金/天/平方米；世界广场为0.4美金/天/平方米；而档次更低一点的楼则更低。
    杭州市场目前的分化并没有上海那么明显，但不同档次产品将有截然不同的租金回报也将越来越成为一种趋势，所以，关键在于你如何慧眼识金。