文/汉嘉投资顾问机构　2004-7-15

　　都说“房博会是杭州房价的晴雨表”，5月房博会后的种种现象和变化似乎让人一时间难以理清头绪，种种猜测过后，问题还是隐于重重迷雾之中。扑朔迷离的杭州楼市，牵动着无数人的神经。6月杭州楼市曲线究竟是向左转还是向右转了呢？各个区块的房价到底发生了怎样的变化？6月汉嘉指数显示：杭州房价仍在小幅上扬，住宅（包括别墅和排屋）均值为7640元/平方米，均值比上月上扬了1.53％。
    
　　湖滨区域：
　　住宅均值为21000元/平方米

　　（区域范围：西湖沿线，中山中路、中山南路以西）西湖的美、西湖的惟一，成为许多游人的永恒记忆，同时，也成为地产商在杭州开发楼盘的重要卖点。尤其是湖滨区域的楼盘，其先天优势，使得这个区域整体的住宅均价一直荣登杭城最高价位宝座。6月湖滨区域住宅的均值达到了21000元/平方米,与上月相近。
　　6月销售完的楼盘主要是原人民大会堂位置上的“广宇·湖滨公寓”，其售价达到2.6万元/平方米，令普通市民惊叹。因为其拥有西湖的优美环境和家乐福超市、解百商厦、元华商城等便利配套设施，虽然价格相当高，但开盘不到两个月就已售完。与此售价相近的是六公园附近的“广厦·西湖时代广场”，其去年开始在售的住宅均价是2.3万元/平方米。目前，主要是封盘的大户型精装修公寓，据了解今年7月底装修完后即将推出，价格预计在2.5万元/平方米左右。看来，“买房买地段”这句话在湖滨区域就显得格外明显了。
    
　　城中区域：
　　住宅均值为10233元/平方米

　　（区域范围：教工路以东，文一路、德胜路以南，环城东路以西，复兴路以北）交通的便利、生活娱乐设施的完善，以及土地的稀缺性，使得市中心的房价节节高。
　　由于地段的不同，以及楼盘本身的因素，区域内楼盘的价格差异很大，但我们可以明显地看出，目前市中心的房价普遍在1万元/平方米以上。这对于工薪阶层来说，接受难度较大，从而房价相对较低的郊区房就逐渐地吸引了他们的眼球，加上政府的“东扩、西进、南移”的区域规划，市中心的概念逐渐在扩大，郊区房产的发展也日渐火热。
    
　　西南区域：
　　住宅均值为9717元/平方米

　　（区域范围：之江度假区、银湖开发区）本区域6月均值与5月相差无几，天然的自然环境，使得西南区域的建筑类型主要以别墅、排屋为主。其中，之江国家旅游度假区一带更是成为杭城中高档别墅的聚集点，“南都·高尔夫别墅”以其独特的建筑风格、优越的地理位置，独傲群雄，售价高达2万元/平方米左右。
　　此外，富阳银湖区域的楼盘较密集，有“金都·富春山居”、“绿城·七里香溪”、“颐景山庄”、“云顶空中花园”等，价格普遍在5000—7000元/平方米之间，待开盘的还有“清源·上林湖”、“美达·五月香山”等等。该区域的楼盘主要卖点是清静、清新的环境。
    
　　城北区域：
　　住宅均值为7671元/平方米

　　（区域范围：德胜路以北，东新路以东）与5月的均值相比，6月上涨了23％，是整个杭州变化最大的区域。其上涨的主要原因是清水公寓的开盘，那高达12000元/平方米的房价一下子把该区域的均值拉高了很多。
　　可能很多人都无法相信，城北的房价竟然会高达12000元/平方米左右，但确实是存在的。6月新开盘的位于杭州德胜西路北侧的“清水公寓”，其影香居组团复式多层（一跃二，三跃五）的面积范围为200—280平方米，每套价格为250万元—400万元，平均价格要在12000元/平方米左右。其卖点据说是：西依京杭大运河和霞湾公园，享有极佳的景观资源，但这样的价格还是过高了点。
　　其次，目前的老城北拱墅区一带的房屋价格还是以7000元/平方米为天平的轴线。“名城·左岸花园”均价达到了7200元/平方米；“锦昌文华”，其均价为7500元/平方米。另外，城北的新兴区域石桥，以经济适用房为主，但还有部分商品房，如“通和·都市枫林”，其住宅均价为5500元/平方米左右。
    
　　城西区域：
　　住宅均值为6848元/平方米

　　（区域范围：教工路以西、绕城西路以东包括三墩、勾庄）
　　6月城西区域的楼盘变化不大，均值与5月的6617相比上涨了3.48％。
　　这里我们所说的城西主要是老城西和新城西，老城西目前房价已经达到8000元/平方米左右。位于文苑路以南、紫荆花路以西的“西溪·紫金庭园”，其叠式排屋均价在8688元/平方米左右，多层7800元/平方米左右，小高层7600元/平方米左右。天目山路以北、丰潭路以西的“坤和·山水人家”目前的房源较多，价格范围在7000—9000元/平方米左右，这是6月均值上升的主要原因。
　　新城西主要是三墩和勾庄区域，占地8700亩的浙大紫荆港校区是三墩楼盘最大的卖点。作为国内一流的大学，其悠久的人文环境、浓厚的学术氛围、优质的人力资源，给附近的楼市带来了难以估量的无形价值。所以，三墩的房价不断在攀升，单价从2003年5月的3200元/平方米左右涨到了现在的5000元/平方米左右。同时，勾庄区域目前的楼盘主要是“天阳·棕榈湾”，其房价从2003年6月开始销售的2200元/平方米，涨到了目前的4500元/平方米左右。
    
　　余杭区域：
　　住宅均值为4697元/平方米
　　
　　(区域范围：临平、闲林五常、老余杭、瓶窑良渚等）
　　余杭区域目前主要包括临平、闲林五常、老余杭、瓶窑良渚塘栖等，6月均值与5月相比小幅上扬。
　　因各种利好，临平的房价近年来不断上涨，目前的住宅价格普遍在4500—5000元/平方米左右，“绿城·临平桂花城”6月剩余的多层住宅价格约5000元/平方米；“顺昌·晴彩巴厘”单身公寓价格在5000元/平方米左右；“长岛绿园”排屋4380元/平方米起价。总的来说，除了交通的因素，临平还是一个比较适合居住的环境，其空气质量较好、生活娱乐配套设施也较丰富。
　　闲林五常、小和山区域的房产发展速度也很快，其优美的自然环境，是最大的卖点；同时，也使该区域成为杭城众多别墅和排屋的第二个聚集地。目前，该区域的价格普遍达到6000元/平方米左右，位于西溪区块的华鸿·怡景花城二组团6月30日发售，130－140万元左右一套，使得整体余杭区域均值上扬。小和山区域因为有高教园区的地理位置，其价格在7500元/平方米左右。
　　此外，余杭区域中的老余杭、良渚瓶窑等地的房产发展也不缓慢，目前的价格已在4000元/平方米左右；福田·城市花园”的多层住宅价格在3900元/平方米左右；“福田·假日之约”叠式排屋均价4200元/平方米；“四维·碧景园”多层公寓均价4000元/平方米左右；“良渚·玉都佳苑”的住宅价格在4500元/平方米；“兴龙·兴泰花苑”的售价为3800元/平方米左右，“兴龙·兴和苑”售价约为3900元/平方米。看来，杭州的住宅市场正越来越向郊区化发展。
    
　　城东区域：
　　住宅均值为7371元/平方米

　　（区域范围：环城东路、绍兴路以东）城东区域主要包括原市区的城东片及下沙区块。目前，此区域内城东区块新开楼盘价格都在8000元/平方米以上；5月开盘的“三华·天运”，其小高层住宅价格在8200元/平方米左右；“采荷人家”二期的价格已达到9000元/平方米左右；6月开盘的“滨江·文景苑”住宅均价也在9000元/平方米以上。因而，虽下沙区域相对房价较低，一般在4500元—5000元/平方米之间，但城东新开楼盘的高价直接拉高了这一区域的房价。
    
　　萧山区域：
　　住宅均值为4460元/平方米

　　(区域范围：萧山区）萧山板块目前可以销售的住宅很少，即将开盘的是威尼斯水城、白马公寓，建筑面积在20万平方米以上。萧山房产是在1998年启动的，当时的房价在2000元/平方米左右，而目前萧山中心区域房价已经达到了5000元/平方米左右；绿都百瑞广场从去年6月份的4000元/平方米到去年年底已到5000元/平方米，到今年4月高达6000元/平方米左右。
　　但萧山区域由于房地产发展的不均衡性，其他周边地区如临浦、瓜沥等，相对房价较低，从而也拉低了萧山整个区域的房价指数。
    
　　滨江区域：
　　住宅均值为7238元/平方米

　　（区域范围：钱塘江两岸沿江区域及滨江区）
　　目前，钱江板块的发展很快，今年一年预计上市量将达到400万平方米左右，其中，北岸将有160万平方米左右，南岸占230万平方米左右。随着钱江新城的规划和江景房概念的提升，钱江板块逐渐受到购房者的关注，房价也因为一江之隔，存在很大的差别。6月均值与5月相近，钱江北岸的房价普遍在8000元/平方米以上，部分住宅甚至已超过1万元/平方米，如“海月·金棕榈”剩余的跃层价格在9000—11800元/平方米左右；“绿城·春江花月”二期剩余住宅也在12000元/平方米左右，其三期预计在8月份开盘。滨江南岸的房价目前已经在6000元/平方米左右，“贺田·尚城”价格在6200元/平方米左右，“同方·超级星期天”6月8日开盘，均价5800元/平方米。等到钱江四桥的通车，如果南岸仍旧保持这样的房价那还是会被许多购房者看好的。