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度假住宅,你会买吗

来源:新南北集团    更新日期:2004-04-26

    在阳光灿烂的周末,我们呼朋唤友,拖儿带女地去一处湖光山色之处度假,住的不是酒店,而是我们自己的房子。———这样的生活场景是不是很多人想象过?事实上,越来越多的房产品向我们展示这样的生活方式,度假住宅今年将在杭州达到一个小小的高潮。它们值得买吗?
    
度假住宅有何特点
    
    近日,位于余杭径山镇的华盛·双溪假日项目正式亮相;而价值1000万元的“曼哈顿56号”游艇也于近日驶入千岛湖开元度假村。这两个项目都是完全做为第二居所的度假式住宅。其实去年推出的建德月亮湾、富阳银湖的云顶空中花园别墅等项目都带着度假和休闲的定位;今年,这样的住宅呈增多的趋势,包括杭州大家房产将在安吉推出的浒溪项目;中都房产在临安青山湖推出的青山翠湖;杭州滨江房产将在千岛湖推出的碧水云天等。
    度假住宅无疑是市场细分的结果,它面向的群体非常狭窄。首先,它是第二居所,面向有5+2生活需求的人;其次,它要提供度假的内容。而有实力、有条件购买第二居所的群体相对比较少。
    从现在推出市场的度假住宅看,它们大多位于风景优美之处,有良好的自然条件似乎是度假住宅必备的要素。像千岛湖开元度假村是千岛湖上的一座岛屿,直接面湖;月亮湾则借了新安江的景;华盛·双溪假日位于径山的双溪漂流之处;有山有水是这些项目基本的地块特征。
    从推出的产品看,则呈两极分化的特征。很多度假住宅要么是舒适型的别墅、排屋,要么是40~60平方米的小户型公寓。这些产品在设计上和普通公寓有很大的不同。从别墅设计来看,更强调豪华舒适,实用性则被放在了其次,客厅要大,卧室要大,卫生间也要大;从公寓的设计看,更多地强调阳台、露台等户外空间,并且大多数实现了精装修。对设计师来说,度假住宅如何借景,实现人与自然的融合是首要考虑的问题。
    从交通距离上看,现在面市的产品短的在四十分钟车程,长的在一两个小时,它们和杭州都保持了一定的距离,似乎更让人们有一种“出城”的感觉。不多不少的交通距离应该是度假住宅要把握好的,短了,让人感觉不到是到外面度假;长了,则容易造成交通疲劳。
    
度假住宅谁来买
    其实,杭州最早的度假住宅首推位于杭州乐园的小户型公寓和别墅,它在1999年前后亮相,很快被消化。从购买群体看,小户型公寓很多是由温州、台州一带的投资客所买;而别墅的购买群体大多是企业主。这一特征在后来推出的几个同类楼盘中都有所相似。
    千岛湖开元度假村的开发商开元房产告诉我们,千岛湖度假村全部由纯别墅组成,价格从150万~250万元不等,购买者绝大多数是民营企业的老板,他们购买这些住宅除了自己和家人用来度假外,一定程度上还准备用它作为私人俱乐部,比如招待重要的客户、朋友,在湖光山色中看看风景,一笔重要的生意说不定也就谈好了。杭州乐园的开发商说,有的别墅是以企业的名义买的,到时候用来进行中高级员工的培训,或作为高层管理人员疗养的地方。
    而小户型公寓则更多是受有产“小资”和投资客的青睐。一套公寓二三十万元,首付一半,余下的十多万元用来按揭,这对很多青年有产者来说尚在可承受的范围内;当然更重要的是,满足了他们对5+2生活方式的梦想,尤其是随着汽车的普及,周末出城游玩已成了很多家庭的生活内容之一。此外,这样的公寓也吸引了上海等外地客户群。像云顶就有不少的上海购买者,对生活在钢筋丛林中、自身城市缺乏山水的上海人来说,有真山真水是莫大的享受。
    精明的投资客看中的是小户型公寓容易出租、出手的特点。像杭州乐园的小户型公寓很多被用来作为酒店客房出租。不过,如果希望度假住宅带来很高的出租回报,那么该地段的旅游价值和人气就显得非常重要,否则就是投资者一厢情愿而已。
    
三大难题待解决
    虽然度假住宅向我们展示了美好的假期生活,但真的要实现居住,有很多问题要解决。
    首先是物业管理问题。对很多人来说,买度假住宅是为了过一个愉快而轻松的假期,而平常的时间将处于闲置的状态,那么是否每次去了之后就要打扫卫生?离开之前又要打扫一遍?其中所费的精力和时间是一个难题。
    现在,有开发商提出了这样一种思路:推出管家式的物业管理。华盛·双溪假日的开发商准备将物业管理涵盖的内容更加广泛:在业主到来之前,电话通知物管人员清扫房间;业主若要长时间空置,可委托物管出租给其他客人。而千岛湖开元度假村则想借助所配套的五星级酒店来解决这个问题,由酒店的管家部来负责家政服务,甚至包括请酒店厨师来家里做菜等。
    如果这种设想能够实现的话,业主的这个后顾之忧倒是可以解决了,不过,这需要高水平的物业管理和高素质的服务人员。
    其次,是度假的内容。买度假住宅绝不仅仅是为了“住”,而是为了享受生活,提高生活质量。那么,业主到了度假屋后,除了欣赏湖光山色之外,有哪些理由可以留下来让他住,并且经常来住?其中的娱乐、度假配套就显得非常重要。
    在目前的度假公寓中,已有开发商考虑到了这个问题。千岛湖开元度假村已买下码头,建造游艇俱乐部;云顶空中花园别墅规划了很多运动设施,比如晨练的跑道、网球场、游泳池、小型的高尔夫练习场等等;华盛双溪假日也将运动设施、游乐设施做为重点来建设。
    另外,度假住宅还面临着如何价值最大化的问题。现在买个度假住宅花费起码二三十万元,而如果将这钱用来去各地旅游,可以去不同的城市不同的国家,可以住豪华酒店。那么,人们为什么要花这些钱去买一个固定的场所呢?如果能将所有的度假住宅联网,建立一个度假交换系统,其价值将在现有的基础上得到大大提高。
    杭州的达盟山庄曾有过这样的想法,不过,这样的系统建立目前还显得非常困难,不同的产权,不同的开发商,没有统一的操作模式,没有一个牵头的发展商,也没有一个品牌,真要实现国外的分时度假的确还困难重重。目前有开发商希望在自己开发的几个楼盘中尝试这一想法,但仍没有形成一个成熟的模式。
    度假住宅的出现充分体现了人们生活水平提高后产生的住宅新需求。它的生命力有多强?怎样的度假住宅最受欢迎?这些都有待市场检验。
    
我会买怎样的度假住宅
    
    浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授:目前科学技术发展极为迅猛,一方面极大地改善了人们的生活条件,但从另一个角度来说,也对人性本质起到了反面作用。受技术进步逼迫,人们整天忙忙碌碌,压力太大,可以说中国从过去十年到未来的二三十年是飞速发展的时代,但也是最紧张的一代。为了摆脱这种压力,度假生活应运而生。
    我认为度假的本质应在于:一方面是逃避现实,从社会繁重的角色中逃脱,将工作、操劳抛之脑后;另一方面是在心理上、精神上达到彻底的放松。如果要用一句话来概括度假物业的特征,那就是“小镇风情,回归自然”。所以,度假物业有别于著名名胜景点,与城市生活要区别开来;也有别于奔波于国内外休闲度假,而是真正在一个自然、放松的环境里休息一下。
    中国美术学院教授俞坚:我认为,随着人们生活条件的不断改善,度假住宅将是今后的“主流产品”。不过,在风景优美之处耗资数百万元购买大别墅,第一是绝大多数人买不起,第二是没有这个必要;如果这种度假物业控制在50万元以内,可能会有很多人购买,包括我自己在内。
    如果要做度假型物业,室内可以尽量简单一些,甚至不用在功能上多做划分,最主要的是如何将室内与室外的优美景色处理好。在配套方面,也应该提供相应的聚会、娱乐场所,比如酒吧、茶吧等,丰富度假生活的内容,就不会显得单调。物管还可以提供业主闲置物业的出租服务,这样在业主呼朋唤友过来度假时也不会存在住宿问题。
    中国美术学院老教授孙晴义:若要我购买度假住宅,不仅是买空间买面积,更多的是买环境。一个度假物业,缺乏环境、景观、休闲、逍遥的体验,就很难留客户。另外,这样的房产品应更多地保留原汁原味的田园风光,体验农村生活场景和情趣,而不要走周庄、乌镇等商业味、旅游味很浓的路子,让人觉得太功利,不亲近。
    杭州中原房地产咨询有限公司章惠芳:虽然现在人们的生活很忙碌,但我认为对度假住宅的需求会越来越大,人们在工作之余肯定希望得到更多更好的放松,因为精神上的享受和放松可以产生更多的能量,有时这是不可以拿金钱来衡量的。
    不过,度假住宅的开发一定要解决好这三个问题:一是选址,交通条件如何,山水环境如何;二是卖给什么样的人,老年人度假和年轻人度假其需求也是很不一样的;三是要考虑到市场有多少的需求量,毕竟购买的人群相对比较少。
    某知名建筑装饰设计公司副总经理王先生:在现阶段,我不会买度假住宅,因为感觉到没这个必要。以我现在的生活来说,虽然周末也很想出去度假,但没有时间啊,我想一个月最多出去玩一次吧,这样一年也就十多次。为了这十多次去花几十万元钱买个住宅,好像感觉到不太值。
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