迎接银色住宅新浪潮——

谁来打造楼市两代居 
本报记者张卉卉本报通讯员陈洁　2004-9-2
　　浙江省作为经济发达的沿海地区，是全国率先进入“老年型”的省份之一，人口老龄化的程度仅次于上海市。据浙江省老龄委科研中心统计，目前我省60岁以上老人近600万，占总人口的13％。专家预测，我省将在2010年迎来老龄化的第一个高峰。老人的生活日益受到社会关注，住宅建设也必须跟上老龄化的步伐。
    于是，适合两代人居住的两代居户型有了巨大的生存空间。杭州不缺大户型，也不缺高档的豪华户型，但却难觅两代居。杭州楼市在不太愁卖的昨天，自然是考虑不到做两代居的。面对喷涌而来的银色住宅浪潮，在市场发生微妙转折的今天，那么，谁来打造楼市两代居？
    
　　什么是楼市两代居    
    所谓的两代居指的是年轻人和老人同住的户型，彼此能够相互照应但又各有独立空间。从外地常见的两代居户型中，两代居呈现的基本特征是将一个大户型拆分为两个小户型(多是一大一小，例如二居带一居、三居带一居、三居带两居等)的连体住宅，两个户型紧挨着并各有自己的门户。其最大特点是既分又合，分合自如。
    两代居之所以让人另眼相看，是因为其独有的人性化设计。综合外地的两代居户型，两代居多为平面连体型和跃层连体型两种户型。平面连体型指两套房子在一个平面上，紧挨着并各有自己的门户，中间框架设计的隔墙可自开一道门。开门即“合”：子女无暇打理家务和接送、照顾孩子，可由老人代劳，子女也可极为方便地照顾老人，减少了老人突然患病无人照料的恐惧感，老人每天都能看到儿孙，没有了孤独感；关门即“分”：两代人各有各的自由天地，各有自己的居住生活空间，互不干扰，私密性强。平面连体居较为普遍，但北京也出现了跃层式的设计。也就是一、二层各有一个独立的户门，老人住一层，子女住二层（例如TOWNHOUSE的叠拼式）。
    在业内普遍认为房价不再暴涨的今天，建造两代居户型，无疑是一个寻求合理住宅性价比的好办法。据调查，目前，带着老人、孩子同住的多人口家庭在经济条件允许的情况下多选择150平方米左右的三室或四室大户型，同时带有双厅、双卫。这样，老人、子女都有相对安静、独立的空间。杭州的户型动不动就在140平方米以上，总价要100万元以上，如果连买两套的话，一户家庭显然在经济上承受不了，无奈之下，大多数两代家庭只能选择合住一套房子。而两代居大多为“1+1”的大小配户型，既合乎了大多数家庭的需求，经济负担又不至于太重。
    
　　楼市两代居缘何难觅    
    其实，早在2002年，杭州市中心楼盘金都华庭曾尝试设计了6套两代居，销路不错。据金都房产售楼部季经理介绍，仅有的5套“1＋1”户型有2套是被二代家庭买走的。
    时隔两年，当“两代居”、“连体居”等名词在北京、上海、重庆等楼市已经漫天飞舞的时候，而在热热闹闹的杭州楼市，据记者了解，除了目前新南北房产的兰韵天城和六合房产的六合天寓中有部分开发外，两代居依旧难觅踪影。既然如此稀缺，为什么杭州的开发商并没有较多地投入？
    兰韵天城是一个地处三墩的楼盘，占地70多亩，是杭州时下少有的将两代居作为主打卖点的楼盘。开发商设计了70多套的两代居，占总建筑面积的13%。通过入户花园将一个一室一厅和一个三室两厅联系起来，面积分别为184.4平方米和186.4平方米。据总经理助理徐之介绍，为了保证两代居概念在该楼盘的完整性，70多套两代居都只能合起来卖。新南北房产对这一市场很有信心。徐之表示，之所以选择这一时机推出两代居，和市场形势的变化不无关系。在眼下的市场形势下，户型产品的创新非常重要，设计出符合人居发展方向的产品可以更好地争夺未来的市场。六合天寓目前有6套两代居正在建造。大套128平方米，小套65平方米，中间通过庭院连接，两套房子产权独立，可以单独购买。
    但是，虽说大多数开发商都意识到了这一需求的存在，但因为其需求的有限性，还是不愿跨出这一步。一位业内人士说，大中小套住宅混合在一起，容易降低一个楼盘的居住品质。如果一个楼盘单纯开发两代居，又担心市场风险，害怕销路有问题。
    六合天寓销售经理顾青认为，目前地段、总价、户型三大因素制约了开发商建造两代居。从地段上看，顾青说，杭州与深圳、上海这种外来流动人口很多的城市不同，如果让在杭州城区住了半辈子的老人举家搬迁到滨江，还是有点难度，生活习惯、环境整个都要改变，很多杭州老人不愿意的。如果房子在市中心，那么资金又成了新的问题。总体看，杭州两代居的面积还是偏大。180平方米的户型只有放在三墩、闲林等郊区市场才有较普遍的经济承受力。如果将户型放小，比如在140平方米左右，80平方米+60平方米，开发商又不乐意做。小户型一直是杭州开发商难以逾越的一个坎，做小户型会牺牲得房率，造价比较高。说到底，开发商的销售市场压力还不是很大才是主要原因。
    
　　银色住宅前景广阔    
    “老龄化”是现今社会一个不得不正视的问题。专家指出，老年人居住应该多样化，老年公寓、老年社区、普通住宅老年化设计，几种模式应相互补充。而两代居就是普通住宅老年化设计的代表。
    两年前一个调查显示，杭州市高达39.1％的中老年人希望入住两代居。不少售楼处经常会碰到这样的客户，希望紧挨着门户或者楼层很近的两套房一起买。如果同一个小区没有合适的，也希望在公交车两三站距离左右的可以买到两套房子，以解决两代人的居住矛盾。
    在老龄化的发展中，老年人的需求也逐渐发生了变化。一些大城市里，多数父母与成年子女更愿意分开居住。而普通住宅的各项设施并不符合老年人身体、心理等各方面的需求。现在日本和西方一些国家已经开始贯彻老年住宅设计和设施的“普通化”，即在普通住宅的设计和建设过程中，考虑老年住宅的设计，以便老人能在自己居住的住宅中安度晚年。
    也正是在这个基础上，国家住宅与居住环境研究中心人居环境研究所副所长刘东卫认为，在大城市，普通住宅老年化设计是发展趋势。北京住宅建筑设计研究院副院长陈燕明认为，随着独生子女时代的真正来临，“两个年轻人＋四个老人”模式家庭会越来越多，当前的住宅如果不考虑“两代居”、“三代居”的问题就跟不上市场的趟儿了。