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新一代写字楼欲与住宅争高下
来源：新南北集团 更新日期：2004-07-13
新一代写字楼欲与住宅争高下
楼市单恋一枝花
相较于“牛”气冲天的住宅市场，杭州的写字楼可谓相当温和，以至于在市场中一直处于“丫环”角色的尴尬境地：许多写字楼项目打出“酒店式公寓”的擦边球，或做居家办公均沾的“SOHO”，以沾点住宅的光，卖个好价钱。
其实，无论是技术含量还是建安成本，写字楼比住宅都要复杂得多、造价也要高得多：一般高层住宅的建安成本在1500-1800元/平方米，而甲级写字楼的成本一般要超过3000元/平方米，比住宅至少要高出50%，像杭州黄龙区即将推出的打“德国制造”牌子的公元大厦，建安成本更是超过5000元/平方米。
作为生产工具，写字楼除了租金、物业升值等回报外，还是创造价值、实现利益的场所，据美国一项统计表明，现在美国83.5%的税源来自于写字楼。
杭州楼市全国闻名，其写字楼与住宅两类物业价格却倒挂，相较于北京与上海地产市场更是一个“异类”。据了解，北京的写字楼价格普遍远高于住宅，像赫赫有名的金地集团在北京三环、CBD东南侧开发了一个高档楼盘，一期金地国际花园由5幢高层国际化服务公寓组成，2500元/平方米的精装修美轮美奂，最挑剔的客户也惟有称赞，连装修在内，公寓的均价也只有13000-14000元/平方米。二期金地中心，由两幢写字楼和一万多平方米的商场组成，其中一幢写字楼的均价卖到了3000美元/平方米，另一幢则由其新结交的战略合作伙伴———投资银行摩根士丹利（MorganStanley）拿到海外去卖，价格自然更加令人咋舌。上海情况与北京基本一致：位于上海徐家汇的飞洲国际广场最高成交价达到3225美金/平方米，平均成交价也在2万元人民币/平方米左右，而同地段最高档的住宅楼盘，一般的价格只在13000-15000元/平方米左右。
相较于并驾齐驱的“住在杭州”、“创业在杭州”口号，住宅的市场风头远超写字楼：杭州住宅有桂花城、紫桂、新金都城市花园、万家花园这样的多层经典；有桃花源、玫瑰园、富春山居这样的别墅经典；有春江花月、绿园、白马公寓这样的高层经典，放到全国都是拿得出手的。提到写字楼，虽可以数出世纪广场、世贸中心、嘉华国际这样较为不错的物业，但比起上海、北京写字楼的阵势，其氛围自然是不够的。
杭州楼市似乎只“单恋一枝花”，这让许多正在寻觅写字楼的商家们感到疑惑：代表杭州楼市整体水平的新生代写字楼太少了！同时，这也成为欲在商务写字楼项目方面有一番大作为的地产商心头的痛：写字楼项目开发的“产出”太小了！
市场步入第二春
杭州写字楼整体水平与地位不高，既是市场以往的局限，也是以后的机遇。
如今，在浙江经济连续12年保持两位数的持续高速增长的量的积累的背后，“创业在杭州”内容有了更多的变化，如今许多企业已经发育成为“小老虎”，他们在各自的领域中已经成业内翘楚。这为写字楼黄金时节的到来作了铺垫。
据富瑞机构调查，去年全年杭州写字楼预售面积为56万平方米，而实际成交面积为62万平方米；今年在土地招标中，写字楼地价更是有上佳表现，风头甚至盖过住宅，占地12亩的钱江新城一号金融办公用地，经过55轮竞价最终以23358万元的高价成交，高出底价3倍，楼面地价达5000元/平方米，销售价格逾万元已是铁板钉钉，下周杭州首次集中推出六宗办公用地出让，办公用地成为7月份杭州地产界的重头戏；今年房交会后，在住宅出现轻度缓销的情况下，写字楼市场的情况却令人振奋：价格有了1000-2000元/平方米的涨幅，已建成写字楼销售率也是相当高，在建的写字楼预定、预售形势也相当不错。
近年来，杭州也崛起了黄龙和新武林两大知名商务区，钱江新城作为未来的新兴商务区正在建设规划之中。其中，黄龙和新武林商务区，像公元大厦、世贸丽晶城写字楼、财富中心、坤和发展中心等一批代表现代企业办公方向与商务建筑技术的新生代写字楼开始涌现。而入驻黄龙商务区，在某种意义上已是一个企业财富与荣耀的象征，许多浙江企业正是从这里被外界所认同。在这个区域的写字楼中，浙江省内金融投资业、咨询服务业、房地产业、商贸业中最出色的那些企业：金信证券、广厦集团、沪杭甬高速、绿城房产、南都房产、建工房产、新通留学等等，一批发展速度远远超平均水平的企业成为绝对主角。
种种迹象表明，杭州写字楼已经跨越了上世纪90年代初庆春金融街的定位，核心商务区写字楼渐入佳境，正步入春暖花开的第二春。
写字楼成长的土壤
有人认为，写字楼就是E世纪的车间，现在写字楼不再仅仅是行政、商务办公的场所，而是一个生产场所，一个功能街区。从国外的发达城市看，写字楼的发展与区域的产业发展有着非常强的关联度，而城市产业的发展具有较大的区域性，因而一个区域内也将形成以满足相关产业需求为主题的写字楼。
火炬置业策划经理沈彬认为，21世纪写字楼成长的土壤———城市区域至关重要。以往人们对于商业区的判断是人流量大，但是在两年前麦肯锡公司给南京东路做的研究中指出，南京东路人流量虽大，人均消费水平却很低，好的商业区要求：人多，停留时间长，消费力旺盛。人流量大，消费力旺盛，能够形成比较好的商业氛围，但是并不见得能成为合适的商务区。香港的红石勘，交通条件很好，高档次的写字楼也不少，但是在规模和氛围上仍然远逊于中环一带；杭州的东站一带，做小商品市场可以，做大卖场可以，要是想在那里大量兴建写字楼却很难。
比照这些条件，目前杭州的世贸黄龙区和新武林商务区可谓有着成为高档商务区不可取代的卓越条件。以目前炙手可热的世贸黄龙区为例：该区域物业十分齐全，除了有数十万方的写字楼规模以外，会展有世贸中心在内的数万方面积，酒店有包括世贸中心和黄龙饭店在内的数千间客房，公寓有世贸丽晶城、绿园、丁香公寓等数千套高档公寓，区域内的商铺和商业街面积也达到近五万平方米，还有新喜乐、世纪喜乐、天伦大酒店这些大型餐饮设施和大量小型商务餐厅。
该商务区的信息、人才、资金之间的互动相当流畅，世贸黄龙区中代表政府机构的有海关、国土资源厅等，代表金融力量的有金信证券、各种投资公司、各大银行的分行分理处，代表企业力量的有各种贸易公司、房产公司、企业咨询公司（房产咨询和投资咨询）、高新科技公司，而作为“脑库”的浙江大学，为区域内企业提供了源源不断的技术支持和人力资源，尤其体现在咨询服务业、投资业、高新技术企业和房产业中。
一个发展中的写字楼区域，还应允许写字楼的梯级消费，像黄龙商务区的写字楼产品构成就是金字塔形的，区域内集中了像公元大厦、世贸丽晶等一批高档写字楼，同时周边还有大量的中档写字楼甚至是被充作办公用的住宅，这一方面为高档写字楼储备未来的业主，另一方面也是入驻高档写字楼相关产业上下游配套企业栖息的地方，为高档写字楼提供了坚实的支撑，而这些相关产业上下游配套企业，一旦达到某个发展阶段就将进入世贸黄龙区办公作为一种必要条件。
苛刻的创新设计
现在一谈到写字楼，无非就是智能系统、员工餐厅、健身中心、卫星电视、中央空调以及漂亮的外观等等，写字楼的硬件设施配套多数大同小异，也没有十分明确的目标客户定位和控制，更谈不上开发后的系统管理。杭州传统写字楼同质化，缺乏鲜明特点、文化和技术含量不高等等，历来为市场诟病，其直接后果便是写字楼销售数量及价格上涨乏力。
不过，这些缺陷正在“突破”中，新一代正横空出世。位于黄龙区的公元大厦可谓是其代表，据该项目负责人介绍，总面积达11.5万平方米的公元大厦定位为全产权、高端的纯写字楼物业，拒绝“商住两用”，以保证其纯粹性；参照国际上同类物业建造的先进标准进行筹划，聘请德国著名的GMP建筑师事务所进行规划设计、建筑设计、景观设计和室内外装潢设计，并且由GMP决定其主要的建筑和装饰材料，同时由其进行全程监理。这个以理性风格著称的“德国制造”的大厦，在多方面进行了细致的研究创新，比如，结合杭州（北纬30.2度、东经120.2度，亚热带季风性）自然气候条件，对大厦在一年中每一天的太阳光照进行了电脑建模分析，以决定窗户的设置、遮阳板和比利时格拉威堡LOW-E中空玻璃在项目中的运用；空调、新风系统依照各个单元容纳人数做到精确化，包括加班的需求来决定其容量、安装和控制方法。这些透着建筑理性光芒的亮点，也是新生代写字楼有别于传统写字楼的特点与靓点所在。
有业内人士预测，写字楼产品的革新，是对国际化理想的商务写字楼建筑理念的革新，是对传统的CBD超豪华写字楼和商住两用写字楼的反思和挑战。随着公元大厦、世贸丽晶城、财富中心、坤和发展中心等新型写字楼的出现，这种既倡导健康办公，又有高科技、高性价比作支撑的新生代写字楼，不仅将成为未来市场的靓点，而且还将是继住宅之后楼市的新焦点。
楼市单恋一枝花
相较于“牛”气冲天的住宅市场，杭州的写字楼可谓相当温和，以至于在市场中一直处于“丫环”角色的尴尬境地：许多写字楼项目打出“酒店式公寓”的擦边球，或做居家办公均沾的“SOHO”，以沾点住宅的光，卖个好价钱。
其实，无论是技术含量还是建安成本，写字楼比住宅都要复杂得多、造价也要高得多：一般高层住宅的建安成本在1500-1800元/平方米，而甲级写字楼的成本一般要超过3000元/平方米，比住宅至少要高出50%，像杭州黄龙区即将推出的打“德国制造”牌子的公元大厦，建安成本更是超过5000元/平方米。
作为生产工具，写字楼除了租金、物业升值等回报外，还是创造价值、实现利益的场所，据美国一项统计表明，现在美国83.5%的税源来自于写字楼。
杭州楼市全国闻名，其写字楼与住宅两类物业价格却倒挂，相较于北京与上海地产市场更是一个“异类”。据了解，北京的写字楼价格普遍远高于住宅，像赫赫有名的金地集团在北京三环、CBD东南侧开发了一个高档楼盘，一期金地国际花园由5幢高层国际化服务公寓组成，2500元/平方米的精装修美轮美奂，最挑剔的客户也惟有称赞，连装修在内，公寓的均价也只有13000-14000元/平方米。二期金地中心，由两幢写字楼和一万多平方米的商场组成，其中一幢写字楼的均价卖到了3000美元/平方米，另一幢则由其新结交的战略合作伙伴———投资银行摩根士丹利（MorganStanley）拿到海外去卖，价格自然更加令人咋舌。上海情况与北京基本一致：位于上海徐家汇的飞洲国际广场最高成交价达到3225美金/平方米，平均成交价也在2万元人民币/平方米左右，而同地段最高档的住宅楼盘，一般的价格只在13000-15000元/平方米左右。
相较于并驾齐驱的“住在杭州”、“创业在杭州”口号，住宅的市场风头远超写字楼：杭州住宅有桂花城、紫桂、新金都城市花园、万家花园这样的多层经典；有桃花源、玫瑰园、富春山居这样的别墅经典；有春江花月、绿园、白马公寓这样的高层经典，放到全国都是拿得出手的。提到写字楼，虽可以数出世纪广场、世贸中心、嘉华国际这样较为不错的物业，但比起上海、北京写字楼的阵势，其氛围自然是不够的。
杭州楼市似乎只“单恋一枝花”，这让许多正在寻觅写字楼的商家们感到疑惑：代表杭州楼市整体水平的新生代写字楼太少了！同时，这也成为欲在商务写字楼项目方面有一番大作为的地产商心头的痛：写字楼项目开发的“产出”太小了！
市场步入第二春
杭州写字楼整体水平与地位不高，既是市场以往的局限，也是以后的机遇。
如今，在浙江经济连续12年保持两位数的持续高速增长的量的积累的背后，“创业在杭州”内容有了更多的变化，如今许多企业已经发育成为“小老虎”，他们在各自的领域中已经成业内翘楚。这为写字楼黄金时节的到来作了铺垫。
据富瑞机构调查，去年全年杭州写字楼预售面积为56万平方米，而实际成交面积为62万平方米；今年在土地招标中，写字楼地价更是有上佳表现，风头甚至盖过住宅，占地12亩的钱江新城一号金融办公用地，经过55轮竞价最终以23358万元的高价成交，高出底价3倍，楼面地价达5000元/平方米，销售价格逾万元已是铁板钉钉，下周杭州首次集中推出六宗办公用地出让，办公用地成为7月份杭州地产界的重头戏；今年房交会后，在住宅出现轻度缓销的情况下，写字楼市场的情况却令人振奋：价格有了1000-2000元/平方米的涨幅，已建成写字楼销售率也是相当高，在建的写字楼预定、预售形势也相当不错。
近年来，杭州也崛起了黄龙和新武林两大知名商务区，钱江新城作为未来的新兴商务区正在建设规划之中。其中，黄龙和新武林商务区，像公元大厦、世贸丽晶城写字楼、财富中心、坤和发展中心等一批代表现代企业办公方向与商务建筑技术的新生代写字楼开始涌现。而入驻黄龙商务区，在某种意义上已是一个企业财富与荣耀的象征，许多浙江企业正是从这里被外界所认同。在这个区域的写字楼中，浙江省内金融投资业、咨询服务业、房地产业、商贸业中最出色的那些企业：金信证券、广厦集团、沪杭甬高速、绿城房产、南都房产、建工房产、新通留学等等，一批发展速度远远超平均水平的企业成为绝对主角。
种种迹象表明，杭州写字楼已经跨越了上世纪90年代初庆春金融街的定位，核心商务区写字楼渐入佳境，正步入春暖花开的第二春。
写字楼成长的土壤
有人认为，写字楼就是E世纪的车间，现在写字楼不再仅仅是行政、商务办公的场所，而是一个生产场所，一个功能街区。从国外的发达城市看，写字楼的发展与区域的产业发展有着非常强的关联度，而城市产业的发展具有较大的区域性，因而一个区域内也将形成以满足相关产业需求为主题的写字楼。
火炬置业策划经理沈彬认为，21世纪写字楼成长的土壤———城市区域至关重要。以往人们对于商业区的判断是人流量大，但是在两年前麦肯锡公司给南京东路做的研究中指出，南京东路人流量虽大，人均消费水平却很低，好的商业区要求：人多，停留时间长，消费力旺盛。人流量大，消费力旺盛，能够形成比较好的商业氛围，但是并不见得能成为合适的商务区。香港的红石勘，交通条件很好，高档次的写字楼也不少，但是在规模和氛围上仍然远逊于中环一带；杭州的东站一带，做小商品市场可以，做大卖场可以，要是想在那里大量兴建写字楼却很难。
比照这些条件，目前杭州的世贸黄龙区和新武林商务区可谓有着成为高档商务区不可取代的卓越条件。以目前炙手可热的世贸黄龙区为例：该区域物业十分齐全，除了有数十万方的写字楼规模以外，会展有世贸中心在内的数万方面积，酒店有包括世贸中心和黄龙饭店在内的数千间客房，公寓有世贸丽晶城、绿园、丁香公寓等数千套高档公寓，区域内的商铺和商业街面积也达到近五万平方米，还有新喜乐、世纪喜乐、天伦大酒店这些大型餐饮设施和大量小型商务餐厅。
该商务区的信息、人才、资金之间的互动相当流畅，世贸黄龙区中代表政府机构的有海关、国土资源厅等，代表金融力量的有金信证券、各种投资公司、各大银行的分行分理处，代表企业力量的有各种贸易公司、房产公司、企业咨询公司（房产咨询和投资咨询）、高新科技公司，而作为“脑库”的浙江大学，为区域内企业提供了源源不断的技术支持和人力资源，尤其体现在咨询服务业、投资业、高新技术企业和房产业中。
一个发展中的写字楼区域，还应允许写字楼的梯级消费，像黄龙商务区的写字楼产品构成就是金字塔形的，区域内集中了像公元大厦、世贸丽晶等一批高档写字楼，同时周边还有大量的中档写字楼甚至是被充作办公用的住宅，这一方面为高档写字楼储备未来的业主，另一方面也是入驻高档写字楼相关产业上下游配套企业栖息的地方，为高档写字楼提供了坚实的支撑，而这些相关产业上下游配套企业，一旦达到某个发展阶段就将进入世贸黄龙区办公作为一种必要条件。
苛刻的创新设计
现在一谈到写字楼，无非就是智能系统、员工餐厅、健身中心、卫星电视、中央空调以及漂亮的外观等等，写字楼的硬件设施配套多数大同小异，也没有十分明确的目标客户定位和控制，更谈不上开发后的系统管理。杭州传统写字楼同质化，缺乏鲜明特点、文化和技术含量不高等等，历来为市场诟病，其直接后果便是写字楼销售数量及价格上涨乏力。
不过，这些缺陷正在“突破”中，新一代正横空出世。位于黄龙区的公元大厦可谓是其代表，据该项目负责人介绍，总面积达11.5万平方米的公元大厦定位为全产权、高端的纯写字楼物业，拒绝“商住两用”，以保证其纯粹性；参照国际上同类物业建造的先进标准进行筹划，聘请德国著名的GMP建筑师事务所进行规划设计、建筑设计、景观设计和室内外装潢设计，并且由GMP决定其主要的建筑和装饰材料，同时由其进行全程监理。这个以理性风格著称的“德国制造”的大厦，在多方面进行了细致的研究创新，比如，结合杭州（北纬30.2度、东经120.2度，亚热带季风性）自然气候条件，对大厦在一年中每一天的太阳光照进行了电脑建模分析，以决定窗户的设置、遮阳板和比利时格拉威堡LOW-E中空玻璃在项目中的运用；空调、新风系统依照各个单元容纳人数做到精确化，包括加班的需求来决定其容量、安装和控制方法。这些透着建筑理性光芒的亮点，也是新生代写字楼有别于传统写字楼的特点与靓点所在。
有业内人士预测，写字楼产品的革新，是对国际化理想的商务写字楼建筑理念的革新，是对传统的CBD超豪华写字楼和商住两用写字楼的反思和挑战。随着公元大厦、世贸丽晶城、财富中心、坤和发展中心等新型写字楼的出现，这种既倡导健康办公，又有高科技、高性价比作支撑的新生代写字楼，不仅将成为未来市场的靓点，而且还将是继住宅之后楼市的新焦点。
